Жилью перечитали риски

В РСПП обсудили перспективы рынка строительства

На заседании комиссии РСПП по жилищной политике эксперты оценили состояние строительного рынка и его ближайшие перспективы: по итогам года прогнозируется спад продаж на уровне 5%. Отмечено, впрочем, что спрос на жилье помимо льготной ипотеки сейчас поддерживают программы рассрочки платежей за проданные квартиры. Темпы запуска новых проектов сейчас демонстрируют восстановление, но по итогам года они отстанут от прошлогодних, что может вызвать спад ввода в 2027–2028 годах и рост цен.

Участники прошедшего во вторник, 28 октября, заседания комиссии РСПП по жилищной политике отметили некоторое улучшение ситуации на рынке недвижимости. Как отметила директор по макроэкономическому анализу банка ДОМ.РФ Жанна Смирнова, поддержку ему в основном обеспечивали льготные программы, на которые сейчас приходится 75% выдаваемых банками ипотечных кредитов. С середины года отмечается, впрочем, и небольшой прирост рыночных кредитов на жилье.

Тем не менее по итогам 2025-го, прогнозируют в ДОМ.РФ, общий объем выдачи ипотеки из-за сокращения льготных программ снизится на 20% по сравнению с прошлым годом, до 3,8 трлн с 4,9 трлн руб.

При этом, по словам эксперта, приток денег в строительный сектор в ближайшей перспективе практически не изменится за счет роста популярности иных инструментов — в частности, рассрочки от застройщика (по итогам трех кварталов на нее приходится 16% продаж, 1,4 трлн руб.). С учетом этого, по оценкам Жанны Смирновой, по итогам года продажи снизятся в 5% в годовом выражении — до 4,5 трлн руб. после 4,7 трлн руб. годом ранее.

Эксперты отметили также некоторое восстановление темпов запуска новых проектов: в сентябре, по данным ДОМ.РФ, застройщики вывели на рынок 4,1 млн кв. м (рост на 4% в годовом выражении). Если раньше ожидалось, что к концу года отставание от темпов 2024 года составит 25%, то сейчас оно оценивается в 16%. Впрочем, и такое замедление темпов запуска проектов может привести к снижению объемов ввода в 2027–2028 годах, что, в свою очередь, скажется на ценах на жилье (в 2025–2026 годах ДОМ.РФ ожидает рост на 7,5–8,5%, в 2027-м — на 10–15%).

Руководитель ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков) Кирилл Холопик, в свою очередь, отметил риски перепроизводства: вывод новых проектов на рынок заметно превышает продажи.

Это усугубляет проблемы кредитной нагрузки на застройщиков. При сохранении этого разрыва, предупредил эксперт, к концу года покрытие задолженности застройщиков средствами на эскроу-счетах может составить 68% (в середине года ЦБ оценивал показатель в 71%), а к 2027-му — 63%. По его словам, это достаточно опасная цифра: скоро «закончатся дома со 100-процентным покрытием», и застройщики смогут погашать тело кредита только на 63%, без процентов (с ними соотношение будет около 40%). В итоге, полагает Кирилл Холопик, у застройщиков может не оказаться средств на погашение кредита.

Давление на цены на жилье могут оказать и иные факторы. Среди них президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец отметил возможное ослабление рубля, которое повлечет за собой удорожание материалов и оборудования. Видят эксперты и риски в связи с готовящимися налоговыми изменениями — в частности, из-за предстоящего снижения порогов доходов для «упрощенцев», при превышении которых появляется обязанность уплаты НДС. По словам Леонида Казинца, многие небольшие субподрядчики применяют «упрощенку» и не удержатся в рамках этого режима при снижении порога: их цены увеличатся на сумму НДС. Как добавила Жанна Смирнова, риск удорожания стоимости строительства возникает с обязанностью субподрядчиков платить НДС и реструктурировать свою деятельность, в связи с чем они могут начать просить дополнительную маржу. По ее словам, пока сложно просчитать рост себестоимости строительства из-за этого фактора. Предварительно банк ДОМ.РФ прогнозирует его в 3–4 процентных пункта.